La loi Pinel est l’un des dispositifs de défiscalisation qui séduit le plus les investisseurs. Il permet d’obtenir jusqu’à 22 % de réduction d’impôt. Mais comment ça marche ? Et comment calculer les avantages fiscaux ?
La loi Pinel : c’est quoi au juste ?
La loi Pinel est dispositif qui permet de réduire ses impôts d’une manière significative. Elle est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021. Elle donne accès à une réduction d’impôt avec un plafond annuel de 300 000 euros. Cela dit, le montant de la réduction sera soustrait du montant total de votre impôt, et non du revenu à déclarer. C’est ce qui rend ce dispositif plus attractif.
Il touche particulièrement les biens immobiliers neufs et en état futur d’achèvement, et la valeur ne peut excéder 6 000 euros par an. De même, l’avantage fiscal est accordé pour 2 logements au maximum. Les zones concernées sont les zones A, A bis et B.
Mais comment réduire ses impôts sur le revenu avec la loi Pinel ? La maison doit être louée pendant 6, 9 ou 12 ans, dont les détails sont les suivants :
Pour 6 ans : le taux de la réduction d’impôt s’élève à 12 % avec un plafond de 6 000 euros par an Pour 9 ans : le taux est de 18 % avec un plafond de 6 000 euros par an Et pour 12 ans : le taux est de 21 % avec un plafond de 5 250 euros par an
On tient cependant à noter que le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant. De même, la loi Pinel est touchée par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an.
Attention ! Si la réduction d’impôt est plus importante que l’impôt dû, il n’y aura pas de report ou de compensation financière possible. De plus, des plafonds de loyer sont imposés par la législation ainsi que des plafonds de ressource du locataire. Voir ce site pour plus d'infos sur la loi Pinel.
Réduction d’impôt, crédit d’impôt et déduction d’impôt : quelle est la différence ?
Il est très important de bien distinguer ces termes. Le crédit d’impôt est très profitable pour les personnes même si elles ne sont pas imposables et si le montant de l’impôt est inférieur au montant du crédit d’impôt. Il peut s’agir des crédits d’impôt obtenus à partir des services à la personne, des travaux de rénovation énergétique, etc. De ce fait, il n’est pas nécessaire d’être imposable pour profiter des avantages fiscaux. Pourquoi ? Parce qu’une partie ou la totalité du crédit d’impôt vous sera remboursée selon le cas qui se présente.
Par contre, la réduction d’impôt, comme celle proposée par la loi Pinel fonctionne différemment. Il faudrait déduire directement de votre impôt les avantages obtenus. Si la réduction est supérieure au montant de votre impôt, alors le reste ne sera pas récupérable.
Pour ce qui est de la déduction d’impôt, il faudrait soustraire le montant à déduire avant le calcul de l’impôt, c'est-à-dire avant la déclaration du montant. Bien sûr, cette option vous permet d’alléger votre impôt. Cependant, si vous n’êtes pas imposable, elle ne vous sera d’aucune utilité.
Quels sont les sommes à inclure dans la base ?
Mais comment payer moins d'impôts sur le revenu avec la loi Pinel ? On prend pour base de calcul le « prix de revient ». C’est la totalité des dépenses liées à l’acquisition du bien immobilier : prix d’achat et frais annexes (honoraires du notaire, commission des intermédiaires, TVA, droits d’enregistrement, droit de publicité foncière…)
Exemple : Le coût d’achat est de 250 000 euros. Vous avez également déboursé 10 000 euros pour les frais annexes et qui sont acceptés par le fisc. Ce qui fait au total 260 000 euros. La durée du bail est de 12 ans. Ce qui donne :
Réduction d’impôt = 260 000 euros * 21 % = 54 600 euros pour 12 ans.
Veillez toutefois à ne pas dépasser le plafond du prix de revient de 300 000 euros et le plafond par surface habitable de 5 500 euros par mètre carré.
Voici un autre exemple :
Vous avez acheté un logement à 200 000 euros avec une surface habitable de 35 mètres carrés. Cela donne alors un plafond de 192 500 euros. Ainsi, pour réduire ses impôts sur le revenu, il faudrait prendre pour base 192 500 euros. Le 7 500 euros restant ne sont donc pas pris en compte.
En outre, sachez que les charges de revenus fonciers peuvent être incluses dans le prix de revient ou déduites des charges de revenus fonciers. Toutefois, la solution la plus avantageuse est certainement de les déduire de vos revenus.
Dans le cadre d’un achat de maison inachevée, comment réduire ses impôts ? Vous pouvez ajouter aux autres frais annexes les dépenses liées aux travaux d’achèvement et les travaux d’aménagement intérieur. Cependant, ce serait plus rentable de les déduire des revenus fonciers.
Par contre, si vous avez construit un logement Pinel, le prix de revient rassemble le coût d'acquisition du terrain, le prix de la construction et le prix d’installation des équipements ainsi que les impôts, taxes et redevances.
Quels sont les points à vérifier ?
Ne pensez pas uniquement à la réduction d’impôt au moment de l'achat d'un bien immobilier. Il faudrait également prendre en compte plusieurs éléments pour un investissement réussi :
L’emplacement : puisque c’est un investissement immobilier, vous devez choisir une localisation capable de séduire facilement les locataires, un cadre agréable, près des commerces, des écoles, des transports en commun… La qualité du bien : si c’est un bien à rénover, prenez en compte le montant nécessaire pour le remettre en état La cible : selon la cible (étudiant, couple, famille, etc.), vous pouvez opter pour des appartements de moyen ou de haut standing Et la réputation du conseiller : mieux vaut faire appel à un professionnel fiable et sérieux, car c’est un projet de grande envergure
Attention ! Vous pouvez réaliser un investissement direct ou via une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), pour un placement locatif à long terme. Cette seconde option est très intéressante pour les contribuables qui manquent de moyen ou ceux qui souhaitent optimiser le rendement de leur placement. En tout cas, avec ces deux systèmes, vous bénéficierez des mêmes avantages fiscaux.
Prélèvement à la source : comment ça marche ?
Comment payer moins d'impôts en 2019 ? À partir du 1 er janvier, le prélèvement à la source ou PAS a été mis en place par le gouvernement. Pour l’année 2019, l’avantage fiscal sera versé deux fois dans l’année :
60 % à la mi-janvier et 40 % lors de la régularisation, en août ou en septembre, après réception des avis d’imposition
Avec ce mode de recouvrement fiscal, le prélèvement de l’impôt sera directement réalisé au moment où les revenus seront perçus par le contribuable. Les étapes précédentes ne sont alors plus à jour : perception de salaire, déclaration de revenus et paiement d’impôt. Ainsi, il n’y aura plus de décalage de paiement. Les contribuables paient donc les impôts de l’année N en année N. L’année 2018 sera donc une année blanche.
Attention ! Le prélèvement à la source est obligatoire pour tous les contribuables.
En été 2019, les contribuables qui ont versé trop d’impôt peuvent récupérer les excédents pendant les sept premiers mois de l’année ou payer les reliquats si les sommes versées ne sont pas suffisantes.
